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原创 上海撞了一下央行的腰。︱刘德科

文 | 刘德科 从今天(10 月 8 日)开始,房贷利率开始变:从「以基准利率为基础进行上浮」变为「以 LPR 为基础进行加点」。

文 | 刘德科

1st

从今天(10 月 8 日)开始,房贷利率开始变:从「以基准利率为基础进行上浮」变为「以 LPR 为基础进行加点」。

每个城市的执行细则,不尽相同;目前来看,上海是全国最低的。澎湃新闻报道说,上海的细则是:首套房不低于相应期限 LPR 减 20 基点,二套房不低于相应期限 LPR+60 基点。

这样一来,上海的房贷利率便创下了历史新低,首套房仅 4.65%(按 9 月 20 日公布的最新 LPR 水准 4.85% 减去 20 基点)。

更大的看点是:上海比央行的规定还要松。

松在哪儿?松在首套房。此前(8 月 25 日)央行规定,首套房贷款利率不得低于 LPR 水准;现在,上海则是再减 20 基点。

第一个问题:上海为什么可以有特殊待遇?

你当然可以说原因是这样的:在 LPR 新政前,上海的房贷利率就已是全国最低,各家大银行的首套房基本都有 95 折优惠。

房贷 LPR 新政的主要逻辑是,跟此前房贷利率水平保持基本一致。如果上海首套房不减 20 基点,那么利率就变高了:LPR 新政之前是 4.655%(基准利率 4.9%×0.95=4.655%),LPR 之后则是 4.85%(按 9 月 20 日公布的最新 LPR 水准)。

所以,只有减 20 基点,才能跟 LPR 新政之前的房贷利率保持基本一致。

但有一个问题回避不了:上海「挣脱」了央行的最低规定——当然,这肯定是央行允许过的。

你感受一下:此前央行铁骨铮铮地说「首套房不得低于 LPR 水准」,现在上海就破了「规矩」。

上海为什么可以?更关键的原因是:上海楼市冷清,没有热,所以她可以。

枯萎的花,那就稍微浇灌一下。至于那些疯长的草,还是要继续断他们的水。

2nd

上海的反面是苏州——应该是全国最高了。

《证券时报》报道说,苏州首套房利率是 LPR+120 基点,二套房 LPR+150 基点。苏州楼市热啊,从年初的「小阳春」,中间历经几番调控,依然一直热到现在。

原创             上海撞了一下央行的腰。︱刘德科

3rd

第二个问题:上海的例外,合法合规,但是合情吗?如果站在楼市调控的师出之名来看,非常合情。

楼市调控的旗号是什么?让更多刚需群体买得起房。但现实是,首套房的房贷利率往往上浮剧烈,导致购房者支付更多的利息成本。

上海的做法是:拉大首套房与二套房的利率差距,让首套房享受更低廉的利率,让二套房付出更多的成本。这是「差别化房贷政策」的应有之义。

4th

第三个问题:上海突破了央行的最低规定,是不是楼市放松的体现?暂时还不是。

只能说,楼市调控是有弹性的。热了要压,冷了也可以稍微突破一下规矩。

都是可以变的。如果上海楼市行情稍微起来一些,那么房贷利率也可能就不是首套房减 20 基点了,也可以跟深圳一样加 30 基点,或者跟北京一样加 55 个基点。

如果这样的话,对于精打细算的购房者来说,一来一去,还是会差不少钱的。

5th

第四个问题:上海房贷利率突破央行的最低规定而创下了历史新低,是不是跟上海 GDP 增速放缓有关?应该没什么关系。

现在还是要讲究「房不刺经」的,现在暂时还不需要用房地产来作为短期刺激经济的手段。

今天的新华社消息:高级领导又去美国谈了。

再过不到一个月,上海的第二届进博会,还会是胜利的大会。

上海还是可以安详地处在「房不刺经」的时间阶段里,现在还不需要隆重地用到房地产。

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作者: admin

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